Fintech e empresa de securitização criam solução para financiar R$125 milhões para aquisição de imóveis, beneficiando 3 mil clientes pelo MCMV
A EmCash, uma fintech que conecta investidores e tomadores de crédito, anunciou em parceria com a Opea, uma líder em securitização no Brasil, uma emissão inovadora de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) no mercado de capitais. Essa emissão está direcionada para o financiamento de imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida. O CRI possibilitará o financiamento de aproximadamente R$ 125 milhões de pro soluto (percentual do valor de aquisição do imóvel não financiado pela Caixa Econômica Federal) para mais de 3 mil pessoas físicas. O objetivo dessa estrutura é oferecer uma alternativa de financiamento ao modelo atual, que é realizado apenas pelas incorporadoras, possibilitando uma melhor alocação de capital e redução da inadimplência.
Guilherme Maia, sócio-fundador da EmCash, ressalta que essa abordagem pioneira não apenas abre novas perspectivas de investimento, mas também promove uma mudança significativa na maneira como o mercado tradicional opera, representando um marco na evolução e modernização do setor imobiliário.
O programa de habitação federal Minha Casa, Minha Vida, que tem como objetivo reduzir o déficit habitacional no Brasil, subsidia a aquisição da casa ou apartamento próprio para famílias com renda até 1,8 mil reais e facilita as condições de acesso ao imóvel para famílias com renda de até 9 mil. No modelo existente, cerca de 80% do valor do imóvel é financiado pela Caixa Econômica, e o restante (pro soluto) é subsidiado pela construtora, o que limita a capacidade de venda do produto, aumenta a necessidade de capital de giro e obriga a constituição de equipes de crédito e cobrança pelas construtoras.
Lucas Drummond, head de relações institucionais da Opea, explica que esse tipo de financiamento tem consumido boa parte do caixa das incorporadoras, considerando que parte do valor de aquisição dos imóveis (pro soluto) não será recebido no ato da venda, mas em um fluxo futuro de pagamentos mensais pelo mutuário. Uma das opções do mercado para minimizar esse risco foi a de empacotar os créditos de pro soluto em um CRI. No entanto, esse tipo de operação ficava restrito às grandes incorporadoras, devido a questões de volume, inadimplência elevada e baixa efetividade na cobrança dos créditos, e muitas vezes era viabilizada pela concessão de garantias pela incorporadora.
“Com essa solução, ao invés da construtora continuar financiando o pro soluto, a fintech passará a financiar as pessoas físicas e será responsável pela cobrança, gestão e operação do crédito. Além disso, ao invés do comprador formalizar um contrato de confissão de dívida pro soluto com a construtora, ele contrata um financiamento através da emissão de uma CCB (Cédula de Crédito Bancário) com a EmCash. As CCBs representam um instrumento de crédito muito mais robusto, possibilita a inclusão de fiadores e, por se tratar de um crédito bancário e, portanto, comunicado ao Banco Central do Brasil, dá transparência quanto a capacidade de endividamento dos devedores.”
Essa oferta resolverá a dificuldade das construtoras com o pro soluto, que aumenta à medida que o mercado imobiliário cresce e, consequentemente, a necessidade de financiar mais compradores com capital próprio. “Esse tipo de operação é de fato pioneira. Essa primeira operação foi direcionada a clientes da MRV, que receberá parte do financiamento à vista, mas o produto foi modelado para ser replicável e escalável”, finaliza Lucas.
